住有所居、居有所安，不僅是群眾急難愁盼的大事，更是關(guān)系到社會和諧穩(wěn)定的要事。房產(chǎn)證“辦證難”、物業(yè)服務(wù)不到位問題牽動千家萬戶，是民生“痛點(diǎn)”，更是民生“盼點(diǎn)”。近年來，竹山法院始終堅持以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹習(xí)近平法治思想，緊緊圍繞“公正與效率”主題，聚焦人民群眾在司法領(lǐng)域的堵點(diǎn)、難點(diǎn)，妥善審理一批涉不動產(chǎn)辦證、物業(yè)服務(wù)糾紛，為縣域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供了一個穩(wěn)定的社會環(huán)境。為增強(qiáng)司法工作的前瞻性，主動做好司法服務(wù)和司法應(yīng)對，竹山法院以近年的審判數(shù)據(jù)為支撐，深入剖析“不動產(chǎn)辦證難”“物業(yè)矛盾突出”問題根源，力求為此類矛盾糾紛化解提供對策和建議，以期用小切口改善大民生，不斷增強(qiáng)人民群眾安全感、幸福感、獲得感。
一、妥善化解房屋“辦證難”問題，讓群眾住有所居
（一）以近五年審判數(shù)據(jù)分析房地產(chǎn)領(lǐng)域辦證難的突出問題
2021年竹山法院審理房屋買賣合同糾紛、民事主體間房屋拆遷補(bǔ)償合同糾紛共計65件，其中41件原告方訴請房地產(chǎn)開發(fā)公司限期辦理不動產(chǎn)權(quán)證并支付違約金，2022年房屋辦證糾紛為52件。2023年因政府政策等原因，綜合考量房屋“辦證難”歷史成因，為維護(hù)社會大局穩(wěn)定，避免房地產(chǎn)企業(yè)因牽涉大量訴訟糾紛影響后續(xù)融資、開發(fā)建設(shè)，避免法院判決房地產(chǎn)企業(yè)限期辦證無法執(zhí)行從而衍生大量信訪矛盾，竹山法院對該類型糾紛采取審慎立案原則，截至目前累計60余起房屋辦證糾紛暫緩立案，交由政府相關(guān)職能部門在訴前化解。通過數(shù)據(jù)不難看出，房產(chǎn)證辦證難已成為突出民生問題，案件數(shù)量正在逐年遞增，即使通過判決也無法案結(jié)事了，判決無法執(zhí)行問題仍客觀存在，單靠司法力量并不能徹底化解此類糾紛，反而不斷降低人民群眾對執(zhí)法司法的滿意度，影響法律的公信力和權(quán)威。
（二）房屋辦證難成因
做好房地產(chǎn)領(lǐng)域辦證難問題化解處置工作，是服務(wù)大局、執(zhí)法為民、司法為民的必然要求，必須深入剖析此類糾紛產(chǎn)生的根源，找準(zhǔn)癥結(jié)。通過對已生效民事判決的類比分析，房屋辦證難問題成因復(fù)雜，但大致可分為以下原因：一是企業(yè)無土地出讓合同、劃撥決定書等權(quán)屬來源文件；二是企業(yè)欠繳土地出讓價款或相關(guān)稅費(fèi)；三是企業(yè)擅自改變土地用途、私自調(diào)整規(guī)劃；四是開發(fā)主體未通過規(guī)劃許可或規(guī)劃核實；五是建設(shè)房屋未通過竣工驗收備案；六是開發(fā)建設(shè)主體缺失或不具備相關(guān)資質(zhì)；七是分散登記形成的房屋土地信息不一致；八是項目跨宗地建設(shè)或界址不清晰；九是政府安置房、棚改房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房等政策性住房項目相關(guān)手續(xù)不完善；十是開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，存在其他經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致已購住房的土地使用權(quán)被開發(fā)單位抵押或司法查封。上述問題成因復(fù)雜，涉及住建、國土、規(guī)劃等多個部門，主要原因是開發(fā)商違法違規(guī)，也有政府職能部門履職監(jiān)管不到位問題。小小一本產(chǎn)權(quán)證，事關(guān)廣大群眾切身利益，事關(guān)社會安全穩(wěn)定，也影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局。
(三)化解房屋辦證難的對策及建議
一是堅持統(tǒng)籌推進(jìn)，破解桎梏藩籬。房屋辦證難問題涉及土地出讓、金融信貸、規(guī)劃建設(shè)等多個方面，單靠某個部門難以解決所有問題，需成立由縣委縣政府領(lǐng)導(dǎo)，自然資源、住建、財政、稅務(wù)、金融監(jiān)管、司法等多部門為成員單位的“辦證難”工作專班，統(tǒng)籌指導(dǎo)工作推進(jìn)，確保工作落到實處。對照問題清單，厘清部門職責(zé)，分解目標(biāo)任務(wù)，按照問題類型分類施策，確保群眾訴求有回音，事情辦理有結(jié)果。
二是全面深入排查，建立問題臺賬。始終堅持把化解房屋“辦證難”問題作為解決群眾“急難愁盼”的頭等大事，結(jié)合實際情況把問題根源摸清摸準(zhǔn)，摸排因各種原因?qū)е麻L期不能正常辦理不動產(chǎn)權(quán)證的商品住宅小區(qū)、保障性住房、政府集中搬遷安置房等各類住房和群眾反映強(qiáng)烈的問題，將摸排出的問題全部納入化解工作臺賬，實行掛賬銷號管理制度。
三是因類施策，破解重點(diǎn)難題。針對項目消防竣工驗收，可采取建設(shè)單位委托第三方進(jìn)行房屋質(zhì)量鑒定，相關(guān)部門出具驗收意見，作為房屋竣工驗收材料；針對項目規(guī)劃驗收核實問題，采取按規(guī)定補(bǔ)辦規(guī)劃手續(xù)；針對企業(yè)欠稅造成無法出具契稅發(fā)票問題，可借鑒先進(jìn)地區(qū)“掛稅開票”等方式化解難題；針對開發(fā)建設(shè)主體滅失或建設(shè)主體不具備資質(zhì)銷售問題，采取指定申請主體代為辦理；開設(shè)不動產(chǎn)登記綠色通道，對完成規(guī)劃核實和不動產(chǎn)測繪的項目提前介入不動產(chǎn)權(quán)權(quán)籍調(diào)查工作。
四是加強(qiáng)刑事打擊力度，依法嚴(yán)懲犯罪。對群眾反映強(qiáng)烈的非法集資、非法經(jīng)營、“一房多賣（抵）”、騙取貸款、偷稅漏稅、惡意欠薪，偽造公文、證件、證明等房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題開展全面排查，依法打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域違法犯罪活動，對不如實告知資金去向，惡意侵占揮霍群眾購房款，給群眾造成重大損失的房地產(chǎn)領(lǐng)域犯罪，依法從重嚴(yán)懲。
五是建立多元化解房屋辦證難糾紛機(jī)制，凝聚合力促推糾紛實質(zhì)化解。大力加強(qiáng)訴前調(diào)解工作，借助行政調(diào)解、行業(yè)調(diào)解、人民調(diào)解力量，多途徑、多方式化解糾紛，去存量、控增量，減少涉法涉訴信訪事件發(fā)生。
二、妥善化解物業(yè)糾紛，讓群眾“居有所安”
（一）以審判數(shù)據(jù)分析物業(yè)糾紛突出問題
近年來，我院受理的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)倍增長，其中2018年1件，2019年34件，2020年35件，2021年97件，2022年600余件，2023年因政策原因，尚未立案及已立案共計730余件，幾乎均是物業(yè)公司起訴業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的案件，涉及千福上庸城、濱河廣場、蓮花名苑、盤龍上河城等所有大型小區(qū)和其他小區(qū)，涵蓋竹山縣城關(guān)鎮(zhèn)整個范圍。物業(yè)服務(wù)糾紛呈現(xiàn)出案件體量大、爭議標(biāo)的小、爭議點(diǎn)趨同、涉訴群體化、裁判結(jié)果具有示范效應(yīng)等顯著特點(diǎn)。
（二）物業(yè)糾紛成因
物業(yè)費(fèi)“收取難”成因復(fù)雜，不動產(chǎn)證辦理不到位、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量差、行業(yè)缺乏監(jiān)管整治是其主要原因。通過受理情況和處置結(jié)果來看，大部分業(yè)主支持依約交納物業(yè)費(fèi)，也認(rèn)可物業(yè)對于提升小區(qū)品質(zhì)、改善居住環(huán)境發(fā)揮的作用，其未按時交納和拖延交納的主要原因是對物業(yè)服務(wù)不滿意，表現(xiàn)在物業(yè)公司及從業(yè)人員服務(wù)意識不強(qiáng)、履約能力低、服務(wù)水平不高、小區(qū)管理混亂、物業(yè)收費(fèi)與物業(yè)服務(wù)不成正比等，且不少物業(yè)公司都是小區(qū)開發(fā)商成立的子公司或者關(guān)聯(lián)公司，與開發(fā)商具有高度的利益關(guān)聯(lián)性，業(yè)主一方在利益維護(hù)、證據(jù)收集、矛盾解決上更多處于弱勢群體地位。
物業(yè)服務(wù)作為一種市場經(jīng)濟(jì)行為，具有趨利性特征，在依靠自身進(jìn)行行業(yè)規(guī)范難以奏效的情況下，主管部門監(jiān)督管理顯得尤為重要。例如在我院審理的案件中，已出現(xiàn)物業(yè)公司上一年通過訴訟收回了物業(yè)費(fèi)后，第二年再次起訴同一業(yè)主的情況，也即物業(yè)公司不是提高自身服務(wù)水平來解決“收費(fèi)難”，而是寄希望于通過打官司來收取物業(yè)費(fèi)，此種做法嚴(yán)重偏離市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律，也進(jìn)一步加深了物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，同時嚴(yán)重消耗有限的司法資源，必將導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)管理陷入惡性循環(huán)的境地，最終損害廣大業(yè)主的共同利益，致使群眾對行業(yè)主管部門缺乏信任。
（三）化解物業(yè)糾紛的對策及建議
一是強(qiáng)化行政審批督辦職責(zé)，督促開發(fā)商按照規(guī)劃盡快完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并積極為業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，以提高業(yè)主的獲得感、安全感，促使業(yè)主主動繳納物業(yè)費(fèi)。許多業(yè)主入住后發(fā)現(xiàn)小區(qū)未能達(dá)到購買時開發(fā)商允諾的居住環(huán)境，因硬件設(shè)施不到位，對小區(qū)居住環(huán)境不滿意，但開發(fā)商多已撤場無法聯(lián)系，進(jìn)而將不滿遷怒于物業(yè)，導(dǎo)致物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾無限放大。最典型的小區(qū)是：一是蓮花名苑小區(qū)配套設(shè)施嚴(yán)重缺失，無大門、監(jiān)控設(shè)施，業(yè)主沒地方停車；二是千福上庸城小區(qū)已建成十多年了，許多入住近十年的業(yè)主至今仍未取得不動產(chǎn)權(quán)證書；三是綠松石城部分樓棟住戶的水、電至今未直接計量入戶，雖然物業(yè)公司在物業(yè)合同中明確提醒業(yè)主在欠費(fèi)時可以短期提供儲備水、電，但業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司從中謀取了差價而且存在無端停水停電現(xiàn)象，影響了其日常生活。
二是指導(dǎo)未成立業(yè)主委員會的小區(qū)依法成立業(yè)主委員會，并支持業(yè)主委員會依法開展工作。目前還有些小區(qū)未成立業(yè)主委員會，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十條之規(guī)定，應(yīng)當(dāng)依法指導(dǎo)成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，指導(dǎo)和支持業(yè)主委員會依法開展工作，如業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)履行《物業(yè)管理條例》第六十四條規(guī)定的督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的職責(zé)，對于業(yè)主委員會和業(yè)主大會決定的與物業(yè)管理無關(guān)的決定、從事的與物業(yè)管理無關(guān)的活動應(yīng)當(dāng)依照《物業(yè)管理條例》第十九條之規(guī)定，依法予以及時糾正并通報全體業(yè)主等。
三是指導(dǎo)并監(jiān)督業(yè)主委員會依法通過招投標(biāo)選聘物業(yè)公司，指導(dǎo)并監(jiān)督物業(yè)公司定價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)開展物業(yè)服務(wù)要么是開發(fā)商前期引進(jìn)的物業(yè)公司、要么是后期業(yè)主委員會選聘的物業(yè)公司，無論哪種方式引進(jìn)物業(yè)公司，依照《物業(yè)管理條例》第二十四條、第五十六條之規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但開發(fā)商引進(jìn)的物業(yè)公司多數(shù)屬于開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司，是否經(jīng)過招投標(biāo)顯而易見；成立業(yè)主委員會以后引進(jìn)的物業(yè)公司招投標(biāo)程序也并非公開透明。物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)雖然是市場經(jīng)營行為，政府不應(yīng)當(dāng)過分干預(yù)，但業(yè)主千家萬戶，雖不能滿足每個業(yè)主的需求，也應(yīng)當(dāng)讓絕大部分業(yè)主接受，行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況在考慮物業(yè)公司正常經(jīng)營的情況下，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第四十條、第四十二條之規(guī)定，對物業(yè)公司的定價予以監(jiān)督，并盡可能杜絕現(xiàn)存的同在中心城區(qū)沒有電梯的小高層，一墻之隔物業(yè)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)相差一倍多的情況產(chǎn)生，以免讓業(yè)主產(chǎn)生不平衡的心理。
四是鼓勵并督促物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、依法開展經(jīng)營活動，謹(jǐn)防違法犯罪活動侵害全體業(yè)主的利益。在審理物業(yè)公司起訴要求支付物業(yè)費(fèi)的案件中，業(yè)主普遍提到物業(yè)公司提供的服務(wù)質(zhì)量不高，連最簡單最容易的衛(wèi)生打掃都不到位，美化環(huán)境提高居住舒適度更無從談起，而且隨著新能源車的推廣和流行，有很多業(yè)主有安裝充電樁的需求，但得不到物業(yè)公司的支持，更有甚者，物業(yè)管理的共用部位漏水給業(yè)主造成損失的比比皆是且不積極協(xié)調(diào)解決。因此，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是減少該類矛盾糾紛的關(guān)鍵所在。
五是指導(dǎo)成立行業(yè)調(diào)解組織，依法調(diào)處涉物業(yè)糾紛。物業(yè)系涉及千家萬戶的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)的民生工程，也是維護(hù)良好城市形象的關(guān)鍵所在，糾紛不可避免，這需要職能部門和行業(yè)組織共同努力予以妥善解決，行業(yè)組織通過充分發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，帶動行業(yè)健康發(fā)展。建議由政府相關(guān)職能部門牽頭成立調(diào)解組織，對物業(yè)糾紛進(jìn)行行業(yè)訴前調(diào)解，對于能夠達(dá)成一致意見，但不能現(xiàn)場履行的，可向法院申請司法確認(rèn)，同時深化部門合作，定人定責(zé)與法院立案庭聯(lián)系，建立物業(yè)糾紛行業(yè)調(diào)解與法院司法確認(rèn)工作流程，成立聯(lián)席工作聯(lián)絡(luò)小組。
（竹山縣人民法院 余龍）
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